房地产库存可供近3亿人居住，中国离房地产崩溃还有多少日子？
2016-01-28 09:22:28 来源：破土网 点击： 复制链接
【破土编者按】房地产业已经浩浩荡荡地在中国大地发展了好几年了，有没有在奇怪：建了这么多房子，到底够不够人们住了呀？安信证券在近日发布的报告中指出，房地产真实库存约98.3亿平方米。破土小编计算了一下，以人均35平米来算，这么多库存已经足够3亿人居住了！可是明明已经足够，怎么还有那么多人或是流落街头，或是挤在地下室里，或是用大半的工资租一间小房子呢？产能过剩导致浪费，导致矛盾，但可怕的是，一边产能过剩，一边严重分配不均。如此之下，中国力房地产崩溃还有多远？崩溃之后呢，是不是我们就有房子住了？
新世纪以来，中国房地产信贷创造了市场的极大需求，成为新世纪以来中国高增长的巨大拉动力量。但随着房价的疯涨和房地产开发量的暴增，房地产市场的供求关系也发生了重大变化，房地产泡沫日益严重。
在2014年初，住建部副部长仇保兴在演讲中说，中国离房地产崩溃时间还有一些日子。从2014年到现在两年过去了，当一直看涨房价的任大炮都开始呼吁炸掉过剩库存的时候，我们不禁要思考，房地产崩溃离我们究竟还有多少日子?
房地产库存有多严重？——98亿平米，可供近3亿人居住
国家统计局2015年10月末发布的数字显示，商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。
68632万平方米的待售面积到底有多大?按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2000万人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，一旦计入，中国楼市的库存可能倍增。
安信证券在近日发布的报告中指出，房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年。安信证券分析师陈天诚认为，国家统计局公布的68632万平方米这个指标有两个遗漏的地方：1)尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也 是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2)未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存：统计局的 口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。
将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。按照我国人均住房面积35平方米计算，98.3亿平方米的库存可供2亿8000万人口居住。
过剩库存如何消化？——任志强：只能炸掉
去房市高库存正在成为左右国内房价走势的重要因素。而既要去库存，又要维系房价的稳定，却是个令人望而生畏的愿景。
中国房地产行业现状是，一、二线城市因为本身需求旺盛去库存无压力;三、四线地区因人口基数较小，而同时为消费能力根本无法与房价匹配，房地产去库存压力非常大，并形成了大量的“鬼城”。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。
在加快楼市去库存的道路上，三四线城市已经开始积极行动起来，纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。对于这些城市的住房市场严重过剩，采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，可能会起到一定作用，但不会太大。
因为这些城市多数都没有产业支撑、就业机会少，当地农民收入相对较低，想让农民自愿迁移到这些城市购买住房并非易事，除非免费送住房给他们。但是，这些地方政府本来就由于房地产市场严重库存财政压得喘不过气来，岂有能力出钱购买住房免费给农民?
而房地产大佬任志强也清楚地认识到了这一点，他在最近的采访中表示，房地产过剩库存中，有很大一部分属于很难消化的部分，除了炸掉之外，不会因为任何政策而消化掉。作为“优秀共产党员”的任志强，一定是认真研读过马克思的《资本论》，对资本主义由于生产过剩所造成的经济危机有深刻的体悟，并创造性地发展了大萧条时期资本主义倒牛奶的历史经验。
楼市崩盘后果
除了任志强之外，包括宗庆后、王健林、李嘉诚在内的资本寡头都纷纷认识到，当前楼市已经处于严重的供过于求的状态。在2015年召开的浙商大会上，前首富宗庆后直言：“不能再造房子了!”他说，现在不光是城市有空置房，农村也有空置房，“房产泡沫已经形成了，再造房子不得了了。”
当楼市严重地供大于求的时候，那么就说明当前的房地产市场处于一种不够健康的状态。而房地产市场又和其他产业、行业存在着密切的联系，比如水泥、钢铁、装修材料 市场等等。这也就意味着，房地产行业和这些行业之间存在一种“一荣俱荣，一损俱损”的关系。一旦房地产行业的发展不够健康，甚至是陷入困境，那么就会波及 众多的行业以及其中的从业者，影响一个地方的整体经济状况和发展环境。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年 的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
一旦楼市崩盘，有可能造成哪些后果呢?
NO 1：失业率飙升
如果楼市崩盘，在房地产以及房地产相关行业工作的人们将无法避免的遭受降薪甚至是失业。不仅如此，房地产行业的衰退还将间接波及到更多的行业，以至于更多的人无法置身事外。
众所周知很多的地方政府长期以来对于土地出让的收入在他的财政收入当中是占有一个相当的比重的，所以一旦发生了楼市崩盘导致整个市场没有办法正常运营之下，他所牵连到的关联性非常非常庞大的，包括地方政府，包括银行，包括五十八种到六十种直接关联进而带动大量的就业困难，恐怕是如果真的发生楼市崩盘的 话，会出现那一种刚刚讲的一些惨状，尤其是在失业率方面带来的影响和冲击是非常非常大的。这是中国承受不起的!
NO 2：经济倒退
回顾美国、日本、香港这三次楼市崩盘的后果来看，对于经济的打击无疑是巨大的。
以日本为例，1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。而这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上为漫长 的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷，即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
再来说说香港，1997-2003年的香港，那时媒体齐呼降房价，闹得连想买房的人也不敢出手。他们说“不都说房价要降吗?等等再买吧”。结果真的造成楼 市萧杀，房价六年下降70%。连无房者都因失业遭受损失。然而，港媒原以为楼价下降有利于民众，却没想到低收入阶层大量失业更买不起房。直闹到媒体也裁员才顿然醒悟，赶紧改唱衰为唱盛。而美国的楼市崩盘，甚至还导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
有学者表示，因为中国真的在城市化水平还实际上不到40%的这个阶段上，如果就出现崩盘，可能都回不到像美国和日本那样一个回调期，而是跌入中等收入陷井的问题，经济很可能一蹶不振就是几十年。
所谓的经济三驾马车当中内需这一块的部分其实就是房地产，那么如果说我们现在的状况是三驾马车当中出口，所谓的外贸目前的状况不理想，另外一驾马车是投资，投资长期以来是靠公部门的资金投入，也很难有办法一直持续下去，所以现在内需这个市场是非常重要的，而内需 里面房地产又是很重要的一块，如果说今天中国的房地产面临到所谓的崩盘这样的状况的话，对于中国的经济来讲是会形成一种灭顶之灾。
NO 3：新的房地产贷款银行不会再批
中国房产业的高速发展，当然离不开银行的支持，可以说，银行贷款的主要渠道现在已基本集中在房产业，一旦房产业崩盘，银行贷款将大部分打水漂，其后果当然是银行支付都成问题，这就必然导致有些银行可能会破产，虽然中国的支柱银行是国有企业，破产不易，但要恢复也不易。
每年的银行都有一个放贷的额度。因为，钱放在银行肯定是没有任何收益的，他一定要存进来然后放出去，但是如果说是房价下降了，大家都不买地了，在整个房地 产的投资我都都不投了，也不开工了，像这种情况出现了的话，那银行的钱也就不用往外贷了，就放着，那可能对银行收益会有很大的影响。
而对个人贷款的影响，或许有人认为，虽然收入下降，但房价跌得更惨，可以用积蓄作个首付，买上房了，从此，不再为房子着急上火。但这只可能是你的一厢情愿，一旦危机来临，对银行来说，他首先想的是如何回收已经放出去的贷款。
NO 4：民间贷款或集资将消失
现在的中国楼市不但集中了大量的银行贷款，更集中了民间主要的贷款，虽然非法，但存在是谁也无法忽略的事实。
目前，民间集资到底有多大的金额恐怕是一个谁也无法计算的数据，但从几个非法集资大案来看，其额度似乎比银行贷给房产业的金额还要大。一旦楼市崩盘，这些 民间集资或贷款就会灰飞烟灭，虽然有无数大大小小的老板跑路、跳楼，都无法挽回这些民间集资，而到时候，我们或许看到的将是无数老百姓愤怒而哀叹的神情。
在中国，房地产，银行及金融板块占了中国股市1/5以上的市值。楼市崩盘后果将直接影响这些板块股票大跌，其他板块也难以幸免，大规模的资金将造就股市的末日。
你还能通过资产多元配置来避免风险吗?早在2010年，就有人分析认为，仅温州人投资国内房地产的资金规模达到1000多亿元。一旦楼市崩盘，这些资金将大多有去无回。这些，都是在房地产崩盘时将发生的事实，身在这个体系，一旦崩盘来临，我们将无一幸免。
NO 5：货币贬值更加严重
一旦银行支付出现问题，国家不可能让国有银行倒闭，不可能不去拯救银行，而拯救银行政府最常用的办法就是疯狂印钞票，实行量化宽松政策，前几年，几度几万 亿救市，其实就是印钞票，因为政府不可能生钱，除了印钞票没有其他办法。这样，货币贬值就会更加严重，到底有多严重，从现在楼市如此景气来看，五年时间， 人民币的购买力就下降了一半，如果楼市崩盘，银行支付吃力，但救市的钱将是庞大的金额，贬值多少，也许只能靠想象。
NO 6：财富更加集中，贫富差别更加可怕
经济萧条，失业激增，各行各业都不景气，受伤的永远只能是老百姓，没有收入来源的老百姓，吃饭都会成问题，如此现状之下，那些财富拥有者会更加加大对劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中。
责任编辑：黄秀云 最后更新：2016-01-28 09:25:40
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